CAIU A
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO PELA FRAÇÃO IDEAL ( PUBLIQUE )
STJ
derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal
03/06/2013
Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar
processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela
primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial
que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de
unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal,
que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do
valor que é pago pelos apartamentos tipo.
Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), o STJ determinou
que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que
pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos
apartamentos tipo.
O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa pela fração ideal
a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi, que
confirmou acórdão unânime dos desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas
Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá
pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/IBGE)
a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do
proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração
ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. Tendo
em vista que o apartamento maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder
Judiciário a nossa proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua
cota parte do consumo de água, ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam,
por exemplo, R$ 50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior
pagará R$ 60,00.
A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação,
confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta
enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes
pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades,
independentemente do tamanho.
O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e
o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas
pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em
contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção
para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que
seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se
beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no
“princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A
perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os
apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do
uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica,
empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do
tamanho interno dos apartamentos.
Na decisão judicial, foi repudiado o argumento do condomínio de que o fato de o
apartamento maior pagar o mesmo valor que as unidades menores geraria
enriquecimento ilícito do autor/proprietário que tem maior fração ideal, tendo
o STJ dito: “O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade
de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior
do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos.
No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se
locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento
do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só, não aumenta a
despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os
demais e, finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa
prova foi produzida pelo apelante na perícia.”
Há muitos anos os tribunais estaduais e o STJ já tinham se posicionado contra a
cobrança pela fração ideal de prédios compostos por lojas e salas, pois são
várias as decisões judiciais que determinam a isenção do pagamento de
porteiros, elevadores e demais itens que não são utilizados pela loja quando
esta tem entrada independente da torre que oferece serviços apenas às salas.
Agora, como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, me sinto
realizado ao ver consagrada a tese que criei há 18 anos, apesar de ter demorado
dez anos para que o STJ confirmasse meus argumentos de que a fração ideal
destina-se basicamente como parâmetro para cobrar as despesas de construção de
unidades vendidas na planta, o que resulta no pagamento do preço mais elevado
pela compra do imóvel que tem maior dimensão. Diante da lógica matemática, o
STJ decidiu que quando o prédio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se
inviável a cobrança pela fração ideal por gerar enriquecimento ilícito dos
proprietários das unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC.
O STJ deixou claro que a liberdade de elaborar uma convenção de condomínio,
exige que os condôminos dos apartamentos menores/tipo tenham boa fé, que se
abstenham de se aproveitar do fato de ser maioria para votar com o quórum de
2/3 do prédio e aprove uma regra de rateio que acarrete a penalização da
unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência
da cobrança de uma taxa de condomínio que, no presente caso, era 131% maior.
Vamos comemorar, celebrar!
E vamos gritar para o mundo e o nosso Condomínio inteiro ouvir!
Divulgue você também!
Copie e passe para o síndico do seu prédio!
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